Preţul corect al locuinţelor

Există o cutumă în societatea românească: “Trebuie să fii proprietar!” Achiziţia unei locuinţe a devenit un fel de presiune socială. “Trebuie să-ţi întemeiezi o familie şi pentru asta ai nevoie de un loc al tău.” Întrebarea mea este: “Cu ce preţ?” Iar răspunsul tradiţionaliştilor este: “Cu orice preţ!”

Boom-ul imobiliar în România a fost favorizat pe de o parte de discrepanţa majoră dintre cerere şi ofertă dar şi de educaţia primită de la generaţiile mai în vârstă. Nu trebuie să uităm că aceste generaţii au beneficiat de ajutorul consistent al statului pentru achiziţia unei locuinţe.

În zilele noastre, un tânăr nu poate spera ca Statul să-i asigure accesul la un apartament cât de mic şi trebuie să se orienteze către piaţa imobiliară.

Piaţa = locul unde cererea se întâlneşte cu oferta

Anul 1990 ne-a prins total nepregătiţi din punct de vedere economic. Veneam dintr-un sistem în care Statul avea un rol esenţial în viaţa fiecăruia dintre noi, iar economia de piaţă ne-a prins cu “nădragii în vine”. Cei mai şmecheri s-au adaptat şi şi-au tras partea leului de pe urma celor mai slabi de înger.

Ce nu am înţeles noi a fost că fiecare individ în parte poate influenţa piaţa. Prin deciziile luate la nivel de grup, pe baza educaţiei primite, am direcţionat evoluţia pieţei imobiliare spre un “point of no return”.

“Goana după case” a condus la o explozie a cererii. Oferta de pe piaţă era foarte firavă nemaifiind susţinută de un Stat care construia într-un ritm ameţitor în urmă numai câţiva ani. Singurele apartamente disponibile pentru vânzare erau cele vechi. În acest context proprietarii s-au trezit în plăcuta situaţie de a avea o inflaţie de doritori pentru proprietăţile scoase la vânzare, şi astfel preţurile au crescut.

Nu trebuie să uităm ce spunea Ion Ţiriac: “O afacere valorează exact atât cât mi se oferă pe ea.”

Şi astfel, nebunia declanşată de cei care şi-au dorit cu disperare o proprietate a urcat preţurile spre cer.

Dar cu ce au cumpărat aceşti oameni apartamentel supra evaluate? Cu banii lor? Au descoperit românii acel copac în care cresc bani? A început economia românească să producă şi să exporte mai mult decât Germania şi Franţa la un loc?

Nu. Românul s-a împrumutat în nişte condiţii criminale de la bancă pe considerentul că “o să câştig din ce în ce mai mult”. O mare prostie, pe care o susţin de câţiva ani buni, de când mă intereseaza piaţa imobiliară.

În 30 ani de credit prinzi cel puţin o perioadă de declin. Din acest motiv datoriile tale nu trebuie să se ridice peste 30% din venituri.

Ce s-ar fi întâmplat dacă …

Să presupunem că românii nu ar fi fost atât de disperaţi să-şi cumpere o locuinţă. Unde am fi ajuns? Exact la polul opus.

• piaţa închirierilor s-ar fi dezvoltat pe fondul creşterii cererilor în această zonă. Familiile s-ar fi întemeiat în continuare şi ar fi avut nevoie de un loc în care să stea. Picând opţiunea achiziţiei unei locuinţe, ar fi rămas în picioare varianta închirierii.
• oferta de apartamente pentru închiriat s-ar fi dezvoltat, deoarece cei care au făcut speculă imobiliară în această perioadă ar fi trebuit să se orienteze către noile tendinţe din piaţă pentru a realiza venituri.
• Statul s-ar fi preocupat să dezvolte un cadru legislativ adecvat care să protejeze atât proprietarul cât şi chiriaşul
• Băncile ar fi rămas cu o mare parte din bani în conturi şi ar fi trebuit să ofere produse de creditare mai accesibile

Toate aceste evoluţii simple şi logice ar fi favorizat o evoluţie normală a pieţei imobiliare în ce priveşte construcţia de noi locuinţe şi alcătuirea preţurilor.

Previziunile “experţilor imobiliari”

În vara lui 2009, undeva prin august am căutat activ pe piaţă un apartament cu 2 camere. Au fost câţiva “finalişti”, drept urmare am continuat discuţiile cu vizionări. De departe, cea mai interesantă experienţă am avut-o la Alf Company unde am avut ocazia să vorbesc chiar cu Florin Chiriţă, cel care împreună cu soţia sa Liliana deţine acest dezvoltator. Domnul Chiriţă a deţinut anterior poziţia de Director de Marketing în cadrul grupului Impact SA. Consider că aceste elemente sunt de ajuns pentru a-l considera o voce calificată pe piaţa imobiliară.

La momentul întrevederii nu am ştiut cu cine stau de vorbă. Pentru mine era doar “Domnul Chiriţă, Director de Vânzări ” Ulterior Google m-a lămurit.

În primele 15 minute ne-am lămurit cam ce buget sunt dispus eu să arunc pe masă (cea mai mare parte din împrumuturi) şi ce ofertă poate să-mi facă el. Ajungeam undeva pe la 75.000 euro pentru 2 camere în City Lights Pipera fără loc de parcare. Este un pic cam mult pentru ce vroiam eu şi soţia mea să cumpărăm.

Următoarele 30 minute au fost în schimb foarte instructive, iar rolul meu a fost nesemnificativ chiar şi ca “întrebător”. Practic, domnul Chiriţă mi-a construit un scenariu privind evoluţia pieţei imobiliare în România pe termen scurt:

• TVA-ul de 5% pentru locuinţe ar putea fi eliminat la 1 ianuarie 2010 pe considerentul că din acest an România trebuie să ramburseze datoria faţă de FMI, iar Guvernul va avea nevoie de mai multe încasări la buget.
• FMI a prognozat o creştere economică de 1-2% pentru primăvara anului 2010. Corelând această informaţie cu momentul discuţiei, a trasat un grafic care unea cele două puncte, iar la momentul 01.01.2010 ajungea undeva în zona “0″
• Dezvoltatorii au avut un stoc de locuinţe pe care l-au epuizat în cursul anului 2009. Cei care aveau proiecte în derulare le-au îngheţat din lipsa finanţării, astfel încât de acum înainte nu se vor mai contracta decât locuinţe în stadiul de proiect.

Aceste trei argumente conduceau la concluzia că la sfârşitul anului 2009 piaţa imobiliară se va relansa, iar preţurile se vor stabiliza. Evoluţia mediului economic l-a contrazis sau a infirmat aceste ipoteze?

Ce se întâmplă la alţii

Dacă Khris este destul de pesimist atunci când se gândeşte la reducerea decalajului între Germania şi România, cel puţin la nivelul veniturilor populaţiei, atunci să considerăm patria lui Goethe ca un reper spre care tindem şi să ne comparăm cu ei.

Conform GlobalPropertyGuide, la nivelul lunii iunie 2009, preţul mediu al unui apartament de 85 mp în Frankfurt era de 267.155 euro, adică 3.143 euro/mp, şi putea fi închiriat cu 1.092 euro, adică cu 12,85 euro/mp/lună.

Trebuie să raportăm aceste date la venitul mediu net al zonei. Dacă luăm exemplul unui Programator, conform GlassDoor, acesta câştigă 37.711 euro/an, adică 3.142,58 euro/lună. Deci, chiria lunară a unui apartament conform celui din paragraful precedent reprezintă 34,74% din venitul său.

Dacă discutăm de achiziţia unei proprietăţi, atunci putem observa că dintr-un salariu lunar, angajatul din exemplul nostru poate cumpăra aproape 1 mp construit.

Dar în România?

Conform Indicelui Imobiliar, la nivelul lunii iunie 2009 (ca să folosim aceeaşi dată de referinţă), apartamentele vechi cu 2 camere se vindeau la 1.247 euro/mp şi se închiriau cu aproximativ 700 euro, aproximativ 8,23 euro/mp/lună.

Programatorul din exemplul cu Germania poate câştiga în România 1500 euro/lună. Cu această sumă poate cumpăra 1,2 mp/lună, iar chiria unei locuinţe pentru cum cea considerată de mine reprezintă 46,6% din venitul său.

Concluzii

Dacă la preţul de vânzare al locuinţelor putem considera că valorile pe piaţa noastră tind să se echilibreze trebuie să se echilibreze, pe piaţa închirierilor mai este mult până departe. Khris este chiar ironic pe acest subiect. După cum subliniam mai sus, o schimbare de optică a populaţiei ar putea muta centrul de greutate al cererii imobiliare către zona închirierilor cu efecte benefice asupra preţurilor de vânzare al caselor şi apartamentelor.

Când vorbim de locuinţe nu trebuie să facem abstracţie de infrastructură, care în România este deficitară. Dacă în Frankfurt sistemul de transport public acoperă foarte bine chiar şi suburbiile metropolei, în Bucureşti este un adevărat chin să ajungi în centru din Jilava, Chitila, Militari sau Drumul Taberei.

Calitatea vieţii în este un alt minus al capitalei României în comparaţie cu capitala financiară a Germaniei, dacă ne gândim la spaţiul verde pe cap de locuitor, la poluare, condiţii de muncă etc.

Pe de altă parte, condiţiile de creditare sunt net defavorabile pe piaţa românească, unde nivelul dobânzilor ajunge în cel mai bun caz la 4% + EURIBOR, dacă accesăm Programul Prima Casă. Prin comparaţie, germanul se poate împrumuta în mod obişnuit cu dobânzi sub 5% pentru cumpărarea unei proprietăţi imobiliare.

Comparaţia dintre locuinţe nu ar trebui să se facă doar la nivelul costurilor financiare. Trebuie să introducem în ecuaţie şi alţi termeni care să ne edifice asupra oportunităţii unei achiziţii.

Având în vedere situaţia economică actuală, pentru români ar fi mult mai înţelept să aştepte o ajustare a datelor cheie prezentate în acest material:

• preţul de achiziţie – scădere cu 3-5% şi stabilizare în jurul acestei valori
• venituri - creştere cu cel puţin 20% şi stabilizare în jurul acestei valori
• dobânzi la credite – consolidarea valorilor în jurul a 4-5%

Aceste elemente trebuie să fie decisive în decizia de achiziţie prin credit. Cumpărătorul trebuie să înţeleagă că el plăteşte cu bani pe care nu îi are şi că termenul maxim de 30 ani pentru un împrumut presupune trecerea prin mai julte perioade de dificultăţi financiare (poate nu chiar crize). De aceea nivelul de îndatorare nu trebuie să depăşească 35% pentru persoanele cu venituri sub 1.000 euro.

Ilias are şi el câteva idei pe care merită să le avem în vedere pentru fundamentarea deciziei de cumpărare, şi pentru managementul resurselor proprii atunci când începi un contract de creditare pe termen lung.

Articole asemanatoare

• Dezvoltarea României încotro? (5)
• Băsescu-Boc, exact ce ne trebuie! (1)
• România profundă în Europa (3)
• Panarama Wikileaks (1)
• Semidocţii şi politica (0)

Tags: analiză, germania, imobiliar, romania